La reforma salió mal: qué podés reclamarle al constructor, con qué plazos y cómo probarlo

Lo que tenés que saber (resumen rápido)

El contrato de obra (artículos 1251 y siguientes del Código Civil y Comercial) obliga al constructor a entregar una obra conforme a lo pactado y apta para su destino. No alcanza con "haber trabajado": lo que se debe es el resultado.
Los vicios aparentes —los que se ven al recibir— se consideran aceptados si recibís la obra sin reservas. Por eso la recepción es el momento más importante de todo el proceso.
Los vicios ocultos (los que no eran ostensibles al recibir) se reclaman con los plazos de la garantía por vicios ocultos, y hay que denunciarlos apenas se descubren.
Si el defecto compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, se aplica el régimen de ruina (artículo 1273): el daño debe producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra, y la acción prescribe al año de producido.
El constructor solo se libera probando una causa ajena, y la ley aclara que no son causa ajena ni el vicio del suelo ni el vicio de los materiales, aunque los haya provisto el dueño.

El problema: pagaste una obra y tenés un problema

Es una de las consultas más frecuentes que llegan al estudio, y casi siempre con la misma cronología.

Se contrató "de palabra" o con un presupuesto de una carilla. Se pagó por avance, en efectivo o por transferencia, sin factura. La obra terminó más o menos en fecha. Y a los seis meses aparece la humedad en la pared nueva, la carpintería que no cierra, el piso que se levanta o la rajadura en la losa.

Cuando el dueño llama al constructor, la respuesta suele ser alguna de estas tres: "eso es por el asentamiento normal", "los materiales los elegiste vos" o directamente el silencio.

La reacción intuitiva es pensar que sin contrato firmado no hay nada que hacer. Es falso. El contrato de obra existe aunque sea verbal, y el Código le impone al constructor obligaciones bastante exigentes. Lo que sí complica —y mucho— es la falta de prueba. Por eso este artículo mira dos cosas a la vez: qué te corresponde y cómo demostrarlo.

Primero: qué prometió el constructor (aunque no lo haya escrito)

En el contrato de obra, quien la ejecuta asume una obligación de resultado. No promete esforzarse: promete entregar una obra determinada, en el plazo pactado, con los materiales convenidos y apta para el uso al que está destinada.

Eso implica, como mínimo:

Ejecutar la obra según las reglas del arte y las normas técnicas aplicables.
Usar materiales adecuados, y responder por su calidad aunque los haya provisto el dueño.
Respetar el plazo; si no hay plazo pactado, el que razonablemente corresponda a la naturaleza de la obra.
Informar y advertir: si detecta que el proyecto, el suelo o los materiales elegidos van a generar un problema, tiene el deber de decirlo. Callar y ejecutar igual no lo libera.

Ese último punto es central y suele ser la clave de muchos casos: el Código dice expresamente que no es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al dueño o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no los haya provisto el contratista.

Los tres regímenes: aparentes, ocultos y ruina

No todos los defectos se reclaman igual. Distinguirlos define el plazo y lo que se puede pedir.

	Vicios aparentes	Vicios ocultos	Ruina (art. 1273)
Qué son	Defectos visibles al recibir la obra	Defectos no ostensibles al recibir	Defectos que comprometen la solidez o hacen la obra impropia para su destino
Ejemplos	Pintura mal terminada, zócalo faltante, revestimiento distinto al pactado	Instalación embutida mal ejecutada, aislación hidrófuga deficiente	Fisuras estructurales, hundimientos, filtraciones que impiden habitar
Momento clave	La recepción	El descubrimiento	La producción del daño
Plazo	Se consideran aceptados si recibís sin reservas	Los de la garantía por vicios ocultos; hay que denunciar de inmediato	El daño debe ocurrir dentro de los 10 años de aceptada la obra
Prescripción de la acción	Según el caso	Según el caso	1 año desde que se produjo la ruina

Traducido a criollo:

Si el defecto se veía y firmaste la recepción sin decir nada, lo aceptaste. Ésta es la razón por la que insistimos tanto con la recepción con reservas.

Si el defecto no se veía, tenés derecho a reclamar, pero el reloj arranca cuando lo descubrís — y hay que denunciarlo enseguida, por escrito. Dejarlo pasar "a ver si se arregla solo" es la forma más común de perder un reclamo válido.

Si el problema es estructural, el régimen es mucho más protectorio. El constructor responde ante el dueño y también ante quien después compre la obra. Pero atención con los dos plazos: la ruina tiene que producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra, y una vez producida, la acción prescribe al año. Ese año se va muy rápido entre llamados, promesas de arreglo y presupuestos.

¿Y si contraté como consumidor?

Depende del caso concreto, y conviene analizarlo porque puede cambiar bastante el panorama.

Cuando el constructor o la empresa constructora actúa de manera profesional y el dueño contrata para destino final propio —su vivienda, por ejemplo—, la relación puede quedar alcanzada por la Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24.240). Eso habilita herramientas adicionales: el deber de información reforzado, la interpretación más favorable al consumidor, el reclamo ante la autoridad de aplicación y, eventualmente, el daño punitivo.

No es automático ni aplica a todos los supuestos —un contrato entre dos empresas para una obra comercial, por ejemplo, se rige por las reglas generales—, pero es una vía que vale la pena evaluar. Si te interesa el marco general, mirá nuestra nota sobre cómo reclamar por un producto o servicio defectuoso.

Qué podés pedir

Según la gravedad y el momento, las opciones típicas son:

Que lo arregle. Reparación de los defectos a costa del constructor. Es lo primero que hay que exigir por escrito.
Que te devuelva la diferencia. Reducción del precio proporcional a lo mal ejecutado o a la menor calidad de los materiales.
Reparación por un tercero, a costa del constructor. Si se niega o desaparece, se puede contratar a otro y reclamar el costo. Conviene hacerlo con presupuestos previos y, si es posible, con autorización judicial o constatación previa.
Resolución del contrato. Cuando el incumplimiento es grave.
Daños y perjuicios. El costo de reparar, los gastos que tuviste que afrontar (alquiler mientras no podías habitar, mudanza, muebles arruinados), y en su caso el daño moral.

Estas opciones no siempre son acumulables y la elección tiene consecuencias procesales. Es el punto donde más conviene asesorarse antes de mandar la primera carta documento.

Cómo armar la prueba: la parte que decide el caso

Los reclamos de obra se ganan o se pierden por la prueba. Estas son las medidas concretas, ordenadas por momento.

Antes de empezar la obra

Contrato escrito, aunque sea breve: partes, obra a ejecutar, materiales y marcas, precio y forma de pago, plazo, penalidades por demora.
Planos, croquis o memoria descriptiva firmados por ambas partes.
Constancia de que el constructor está inscripto y, si corresponde, de la habilitación municipal y del seguro.
Fotos del estado previo del inmueble, con fecha.

Durante la obra

Pagar de forma trazable: transferencias con concepto, recibos, facturas. El pago en efectivo sin recibo es la principal razón por la que después no se puede probar cuánto se pagó ni a quién.
Fotos periódicas y fechadas de cada etapa, sobre todo de lo que después queda tapado (instalaciones, aislaciones, estructura).
Guardar WhatsApp, mails y audios. Son prueba válida y suelen ser el registro más honesto de lo que se acordó.
Dejar por escrito cada cambio respecto de lo pactado, aunque sea por mensaje.

Al recibir la obra

Recibir con reservas. Es la medida más importante de todo el proceso. Si algo no está bien, la recepción debe consignar expresamente qué se observa. Recibir "conforme" sin más equivale a aceptar los defectos visibles.
Hacer una inspección con un profesional independiente (arquitecto o ingeniero) antes de firmar la recepción y de pagar el saldo final.
Retener un saldo hasta verificar el funcionamiento (una práctica contractual habitual y perfectamente lícita si se pactó).

Cuando aparece el problema

Fotos y videos del defecto, con fecha.
Informe técnico de un profesional matriculado: qué falla, por qué, cuánto cuesta repararlo. Es la pieza central del reclamo.
Carta documento al constructor: descripción del defecto, intimación a repararlo, plazo concreto y reserva de derechos.
Evaluar una constatación notarial o una prueba anticipada judicial si el defecto puede desaparecer o agravarse.

Errores frecuentes que conviene evitar

Arreglar primero y reclamar después. Si reparás sin dejar constancia previa, borrás la prueba del defecto. Documentá antes de tocar nada.

Aceptar promesas verbales de arreglo. "La semana que viene voy" no interrumpe ningún plazo. Los plazos de prescripción corren igual mientras esperás.

Confundir el paso del tiempo con el fin del derecho. Muchas personas creen que después de un año o dos ya no se puede reclamar nada. En materia de ruina, la responsabilidad puede extenderse hasta diez años desde la aceptación de la obra.

Reclamarle a la persona equivocada. En obras con proyectista, director de obra y constructor, la responsabilidad puede alcanzar a varios. Identificar bien a quién demandar es parte del análisis inicial.

Dejar de pagar sin encuadrarlo. Retener pagos puede ser legítimo, pero hay que fundarlo por escrito. Si no, el constructor puede reclamarte a vos por incumplimiento.

Si sos el constructor

El mismo marco, leído al revés, es una guía de prevención:

Contrato escrito con memoria descriptiva detallada. Buena parte de los conflictos nacen de expectativas no escritas.
Advertencias documentadas. Si el dueño insiste con un material o una solución que vos considerás inadecuada, dejalo por escrito. Es tu mejor defensa.
Actas de avance y de recepción firmadas.
Seguro de responsabilidad civil vigente y adecuado a la envergadura de la obra.
Facturación correcta: además de la obligación fiscal, la factura es prueba del contrato y de su alcance.

En resumen

El Código Civil y Comercial protege bastante mejor de lo que la mayoría cree a quien contrata una obra: el constructor responde por lo que ejecutó, no puede escudarse en el suelo ni en los materiales, y en los casos graves responde por hasta diez años. Pero esa protección tiene dos condiciones prácticas que dependen enteramente de vos: recibir con reservas y reaccionar rápido cuando el defecto aparece.

Si estás en el medio de una obra que se complicó, lo primero no es la carta documento: es el informe técnico y el orden de la prueba. Con eso, el reclamo cambia de fuerza.

En RUA | LAREU trabajamos estos casos desde el área de derecho civil, familia y sucesiones, y también acompañamos a constructores y empresas en la redacción preventiva de sus contratos desde el área comercial y societaria.

¿Tenés una obra con defectos o un conflicto con tu constructor? Consultanos por WhatsApp y evaluamos tu caso y los plazos que están corriendo.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Los plazos y las acciones disponibles dependen del tipo de obra, del contrato y de las circunstancias concretas de cada caso. Ante un conflicto, consultá con un profesional antes de tomar medidas.