Lo que tenés que saber (resumen rápido)
- Desde el 1° de enero de 2026, los ingresos por alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación están exentos del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas. La reglamentación llegó en junio de 2026 con el Decreto 406/2026.
- La exención no tiene tope de cantidad de inmuebles ni de monto de alquiler, pero exige que el inmueble sea la vivienda única, familiar y permanente del inquilino y que el contrato esté registrado (RELI).
- La exención de Ganancias no te libera de todo: siguen existiendo Ingresos Brutos (impuesto provincial, con exenciones que varían según la jurisdicción), Bienes Personales sobre el valor del inmueble y, si sos monotributista, las reglas propias del régimen.
- En el Monotributo, la locación de hasta 2 inmuebles ya estaba exenta del componente impositivo — pero los ingresos por alquileres siguen computando para tu categorización.
- Con la exención plena en Ganancias, a muchos propietarios les conviene revisar su encuadre: en algunos casos seguir en monotributo por los alquileres dejó de tener sentido. Es un análisis caso por caso.
El problema: "¿sigo pagando impuestos por mi departamento alquilado?"
Es la consulta del año entre propietarios. Los títulos de los diarios dijeron "los alquileres no pagan más Ganancias", y muchos entendieron que alquilar una propiedad quedó completamente libre de impuestos. La realidad es más matizada: una exención muy importante convive con otros impuestos que siguen vigentes y con requisitos que, si no cumplís, te dejan afuera del beneficio.
En esta nota ordenamos el panorama impositivo completo del propietario que alquila en 2026: qué cambió, qué sigue igual y qué decisiones conviene tomar ahora. Si lo que te interesa es la parte contractual (plazos, ajustes, garantías), tenemos una guía aparte sobre el régimen de alquileres tras el DNU 70/2023.
El gran cambio: exención de Ganancias para alquileres de vivienda
Qué dice la nueva regla
La reforma incorporó a la Ley de Impuesto a las Ganancias una exención plena para las rentas derivadas de la locación de inmuebles con destino casa-habitación, con vigencia para ejercicios fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026. En junio de 2026, el Decreto 406/2026 reglamentó el alcance del beneficio.
Los puntos centrales de la reglamentación:
- Quiénes: personas humanas y sucesiones indivisas (la difusión periodística inicial mencionaba un alcance más amplio; la reglamentación se centró en personas humanas y sucesiones — un motivo más para revisar tu caso puntual con un profesional).
- Desde cuándo: rige para rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato. Un contrato de 2024 que sigue vigente también entra.
- Cuántos inmuebles: sin límite de cantidad. Podés tener varios departamentos alquilados como vivienda y todos gozan de la exención.
- Qué incluye: no solo el precio del alquiler, sino también lo que el inquilino pague por muebles y accesorios o servicios que suministre el propietario.
El requisito clave: destino "casa-habitación"
Acá está la letra chica que trajo sorpresas. La reglamentación define casa-habitación como el inmueble destinado al uso de vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino. Esto deja afuera, por ejemplo:
- Alquileres comerciales (locales, oficinas, depósitos): siguen gravados.
- Alquileres temporarios o turísticos (tipo Airbnb): al no ser vivienda permanente del ocupante, no encuadran en la exención.
- Inmuebles alquilados a empresas, aunque después una persona los habite, según cómo se instrumente: zona gris a revisar caso por caso.
El otro requisito: contrato registrado
Para acceder a los beneficios fiscales el contrato debe estar inscripto en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) de ARCA. Registrar el contrato es simple y se hace con clave fiscal. Si tus contratos no están registrados, ese es el primer trámite pendiente.
Bonus: la venta de inmuebles también cambió
La misma reforma estableció exenciones para los resultados por venta y transferencia de inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas (residentes y no residentes), para operaciones realizadas desde el 1° de enero de 2026. Si estás pensando en vender una propiedad que habías comprado después de 2018, el escenario impositivo mejoró sustancialmente — consultá antes de escriturar.
Una contracara para inquilinos
Como contrapartida de la exención, la reglamentación dispuso que la deducción de alquileres en Ganancias no aplica cuando el locador es una persona humana o sucesión indivisa (que ahora está exenta). Si sos inquilino y venías cargando el alquiler en el SiRADIG, revisá tu situación.
Lo que sigue vigente: los impuestos que sí pagás
1. Monotributo (si encuadrás ahí)
Si tus alquileres los facturás como monotributista, recordá las reglas del régimen:
- La locación de hasta 2 inmuebles está exenta del componente impositivo del monotributo (beneficio que ya existía desde la Ley 27.737). Pagás solo los componentes previsionales según tu situación.
- Con más de 2 inmuebles alquilados, el tratamiento cambia y podés quedar excluido del régimen por esa actividad.
- Muy importante: aunque estén exentos, los ingresos por alquileres siguen computando para tu categorización y para el límite de permanencia en el régimen. Un alquiler alto te puede hacer recategorizar o directamente excluir.
Con la exención plena en Ganancias, varios especialistas señalan que a muchos propietarios ya no les conviene canalizar los alquileres por el monotributo: si tu única actividad es alquilar viviendas, inscribirte en el régimen general puede dejarte con Ganancias exenta e IVA no aplicable (la locación de vivienda está exenta de IVA), sin consumir el tope de facturación del monotributo. Es un análisis fino, con impacto previsional incluido: hacelo con tu contador antes de mover nada. Si estás en la duda de fondo, te sirve nuestra nota sobre monotributo vs. responsable inscripto.
2. Ingresos Brutos (provincial)
El Impuesto sobre los Ingresos Brutos es provincial, así que la exención nacional de Ganancias no lo afecta. Cada jurisdicción tiene sus reglas:
| Jurisdicción | Tratamiento general 2026 |
|---|---|
| CABA | Exención para el alquiler de hasta 3 unidades de vivienda, con tope de ingreso mensual por inmueble (para 2026, $1.101.000 por unidad, valor que se actualiza) |
| Provincia de Buenos Aires | ARBA grava la locación como actividad; existen mínimos y supuestos de exención según cantidad de inmuebles y montos — verificá tu caso puntual |
| Otras provincias | Reglas propias en cada Código Fiscal |
Si tenés inmuebles en más de una jurisdicción, además puede aplicar el Convenio Multilateral. Y atención con las retenciones bancarias del SIRCREB si cobrás los alquileres por transferencia.
3. Bienes Personales
El inmueble alquilado integra tu patrimonio gravado en Bienes Personales. La exención de Ganancias no cambia esto: si tu patrimonio total supera el mínimo no imponible, el departamento que alquilás suma a la base. Un detalle técnico a favor: el inmueble alquilado como vivienda no goza de la franquicia especial de "casa-habitación del contribuyente" (esa es solo para el inmueble donde vivís vos), pero su valuación fiscal y el mínimo general pueden dejarte igualmente fuera del impuesto. Números en mano, se analiza.
4. Impuestos y tasas locales
El inmueble sigue pagando impuesto inmobiliario provincial y tasas municipales (ABL, alumbrado, etc.). Quién los afronta —propietario o inquilino— es una cuestión contractual, pero la responsabilidad fiscal de fondo suele quedar en cabeza del titular.
Un ejemplo para bajarlo a tierra
Supongamos que Marta tiene dos departamentos en Mar del Plata alquilados como vivienda permanente, con contratos registrados en el RELI, y no tiene otra actividad económica.
- Ganancias: desde el 1° de enero de 2026, los alquileres de ambos departamentos están exentos. Si en 2025 Marta pagaba el impuesto por esa renta, en 2026 dejó de hacerlo.
- Monotributo: si Marta estaba en el régimen solo por los alquileres, con hasta 2 inmuebles ya estaba exenta del componente impositivo, pero seguía atada a la categorización y a los componentes previsionales. Hoy le conviene sentarse con su contador a evaluar si el monotributo le sigue aportando algo (por ejemplo, la obra social) o si el régimen general la deja igual de exenta con menos ataduras.
- Ingresos Brutos: depende de dónde estén los inmuebles y de los topes de exención de la provincia.
- Bienes Personales: los dos departamentos suman a su patrimonio; si supera el mínimo no imponible, paga por ellos.
Mismo caso, pero uno de los departamentos es un local comercial: esa renta sigue gravada en Ganancias y el análisis cambia por completo. La moraleja: el destino del inmueble define el tratamiento, y la foto hay que sacarla propiedad por propiedad.
Checklist del propietario que alquila en 2026
- Registrá el contrato en el RELI si todavía no lo hiciste: es la llave de los beneficios fiscales.
- Verificá el destino real del inmueble: la exención de Ganancias es para vivienda única, familiar y permanente del inquilino. Comercial y temporario quedan afuera.
- Facturá correctamente: el alquiler se documenta con factura o recibo según tu encuadre. La informalidad te expone ante ARCA y te complica cualquier reclamo judicial al inquilino.
- Revisá tu encuadre tributario (monotributo vs. régimen general) a la luz de la nueva exención: lo que convenía en 2025 puede no convenir en 2026.
- Chequeá Ingresos Brutos en tu jurisdicción: exenciones, topes y obligación de inscripción.
- No te olvides de Bienes Personales: el inmueble suma a tu patrimonio gravado.
- Guardá toda la documentación: contrato registrado, comprobantes emitidos, constancias de cobro. Ante una fiscalización de ARCA, es tu respaldo.
Preguntas frecuentes
Tengo un contrato firmado en 2024, ¿me alcanza la exención de Ganancias? Sí. La exención rige para las rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026 sin importar la fecha de firma del contrato, siempre que se cumplan los requisitos (destino vivienda y registración).
Alquilo un local comercial, ¿pago Ganancias? Sí. La exención es exclusivamente para locaciones con destino casa-habitación. Los alquileres comerciales siguen gravados como renta de primera categoría.
¿Alquiler temporario tipo Airbnb entra en la exención? En principio no, porque el ocupante no destina el inmueble a su vivienda única y permanente. Además, el alquiler temporario suele encuadrarse como actividad de servicios, con otro tratamiento. Consultá tu caso puntual.
¿Me conviene salir del monotributo? Depende de si tenés otras actividades, de tu situación previsional y de tu obra social. Con la exención de Ganancias, para quien solo alquila viviendas el régimen general se volvió una alternativa muy competitiva. Es un análisis personalizado.
Poné en orden la estructura fiscal de tus alquileres
El 2026 cambió las reglas del juego para los propietarios, y las decisiones de encuadre que tomes ahora impactan directamente en cuánto pagás. En RUA | LAREU analizamos tu situación completa —Ganancias, monotributo o régimen general, Ingresos Brutos, Bienes Personales— y te armamos la estructura más eficiente y segura desde nuestro servicio de asesoramiento impositivo.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento profesional. Los montos, topes y requisitos citados corresponden a la normativa vigente a julio de 2026 y pueden actualizarse: verificá siempre los valores vigentes con un profesional matriculado.