Lo que tenés que saber (resumen rápido)
- En diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó gran parte de la Ley 27.551 (la "ley de alquileres" anterior). En 2024, la Ley Bases (Ley 27.742) consolidó esos cambios.
- Hoy, los contratos de locación se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial (arts. 1187 y siguientes) con el nuevo marco que dejó el DNU.
- Plazo mínimo: 2 años para vivienda; 3 años para otros destinos (si no se pactó plazo, son los mínimos legales).
- Moneda, índice de ajuste y periodicidad del aumento: hoy son libres (las partes pactan).
- Los contratos firmados antes del DNU 70/2023 siguen rigiéndose por la ley vieja hasta su finalización.
El gran cambio: del régimen rígido a la libertad contractual
Entre julio de 2020 y diciembre de 2023, la Ley 27.551 estableció reglas muy rígidas para los contratos de alquiler:
- Plazo mínimo de 3 años.
- Ajustes anuales obligatorios por un índice oficial (ICL del BCRA).
- Depósito limitado a un mes de alquiler.
- Moneda obligatoria en pesos.
El balance fue, en términos prácticos, polémico: muchos propietarios retiraron unidades del mercado, la oferta se contrajo y los precios de oferta subieron en términos reales. Los inquilinos tampoco quedaron satisfechos, con ajustes anuales que en contextos inflacionarios significaban saltos muy grandes.
El DNU 70/2023, dictado el 20 de diciembre de 2023, derogó la Ley 27.551 y abrió la puerta a una libertad casi total en la contratación. La Ley Bases (Ley 27.742), sancionada en junio de 2024, ratificó y consolidó esos cambios.
¿A qué contratos se aplica el nuevo régimen?
Es la pregunta más frecuente y la respuesta es clave:
A los contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023. Esos contratos son los que pueden incluir cláusulas con moneda extranjera, índices privados, depósitos amplios y plazos pactados libremente.
Los contratos firmados antes de esa fecha siguen rigiéndose por la Ley 27.551 hasta su vencimiento natural. Si firmaste tu alquiler en junio de 2023, por ejemplo, tu contrato sigue siendo a 3 años, con ajuste anual por ICL, depósito de un mes y todo lo demás. No te cambian las reglas en el medio.
Mucho conflicto que llega al estudio nace de confundir esto: un inquilino con contrato 2022 cree que rige el nuevo régimen, o un propietario quiere renegociar invocando el DNU. La respuesta corta: a contrato viejo, ley vieja; a contrato nuevo, reglas nuevas.
¿Qué se puede pactar libremente hoy?
Moneda
Hoy se puede pactar el alquiler en pesos, dólares, UVA, criptomonedas u otra moneda. El art. 1187 del CCyC, en su redacción reformada, permite la moneda extranjera y las partes pueden convenir el medio de pago.
Atención inquilinos: si firmás en dólares, asegurate de poder pagar en dólares todos los meses. La obligación de pagar en la moneda pactada es real, salvo que el contrato prevea expresamente la conversión a pesos.
Plazo
| Destino del inmueble | Plazo mínimo si no se pactó |
|---|---|
| Vivienda permanente | 2 años |
| Comercial, profesional, industrial | 3 años |
| Turísticos, ferias o usos especiales | No hay mínimo (rige lo pactado) |
Las partes pueden pactar plazos más largos. No hay máximo en CCyC (antes la Ley 27.551 había puesto un techo de 3 años; eso quedó atrás).
Índice de ajuste
Hoy se puede pactar cualquier índice público o privado:
- ICL (Índice para Contratos de Locación, BCRA): combina IPC y RIPTE.
- IPC (Índice de Precios al Consumidor del INDEC).
- UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).
- CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia).
- CVS (Coeficiente de Variación Salarial).
- Combinaciones a medida.
Periodicidad del ajuste
Se puede pactar mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual o en otra cadencia. Es uno de los cambios más relevantes: contratos con ajuste trimestral por IPC se hicieron muy comunes desde 2024.
Depósito en garantía
Las partes pueden pactar el monto y la moneda del depósito sin techo legal. En la práctica de mercado siguen apareciendo depósitos de 1 a 3 meses, aunque los propietarios pueden exigir más.
Lo importante: el depósito se devuelve al final del contrato, una vez verificado el estado del inmueble y el pago de servicios e impuestos a cargo del inquilino. Si está pactado en moneda extranjera, se devuelve en la misma moneda.
¿Qué reglas siguen siendo de orden público?
Aunque hay más libertad, hay reglas básicas que siguen siendo irrenunciables porque protegen al locatario:
- El destino del inmueble debe respetarse. Si alquilás para vivienda, no podés cambiar a comercio sin acuerdo.
- El locador debe entregar el inmueble en condiciones de uso y mantenerlo en estado de servir al destino convenido.
- Reparaciones necesarias y urgentes corren por cuenta del locador, salvo que el daño lo cause el inquilino.
- Las expensas extraordinarias son a cargo del propietario; las ordinarias y los servicios, del inquilino.
- El inquilino tiene derecho a rescindir anticipadamente pagando una indemnización (en general, equivalente a uno o uno y medio mes de alquiler según el momento).
- El inmueble no se puede destruir, ceder ni subarrendar sin autorización, salvo pacto expreso.
Aumentos: ¿cómo se aplican en la práctica?
Si firmaste un contrato con ajuste trimestral por IPC, cada tres meses el alquiler se actualiza por la inflación acumulada del trimestre. Si firmaste con ICL anual, sigue funcionando como antes.
Ejemplo práctico de ajuste por IPC trimestral
Federico firmó el 1° de enero de 2026 un contrato a $400.000 mensuales con ajuste trimestral por IPC. Si el IPC del primer trimestre fue del 7,5% acumulado, su alquiler pasa a $430.000 desde el 1° de abril. El 1° de julio se vuelve a recalcular sobre $430.000 con el IPC del segundo trimestre, y así sucesivamente.
Ejemplo práctico de ajuste por ICL (contrato anterior al DNU)
Carolina firmó en marzo de 2023 con ajuste anual por ICL. En marzo de 2026 corresponde el segundo ajuste anual. Se toma el ICL del día del ajuste, se divide por el ICL del día de firma, y se multiplica el alquiler original.
La cuenta del ICL: nuevo valor del ICL ÷ valor del ICL al firmar × alquiler original = alquiler ajustado.
Si la fórmula te parece compleja, hay calculadoras online oficiales y privadas, y el BCRA publica el ICL diariamente.
El derecho de rescisión anticipada
El inquilino puede rescindir el contrato antes de que finalice, pero pagando una indemnización. Las reglas vigentes (CCyC) son:
| Momento de la rescisión | Indemnización |
|---|---|
| Durante el primer año | Equivalente a un mes y medio de alquiler vigente |
| Después del primer año | Un mes de alquiler vigente |
| Después del primer año, si avisó con 3 meses de antelación | Sin indemnización |
Es importante hacer el aviso por medio fehaciente (carta documento o canal previsto en el contrato) para evitar discusiones sobre la fecha.
Garantías: qué se puede pedir
Históricamente se pedían garantes propietarios (alguien con escritura). Hoy, los contratos pueden pactar libremente la garantía, pero existen alternativas reguladas:
- Garante propietario (clásico).
- Recibo de sueldo del inquilino.
- Seguro de caución (lo emite una compañía de seguros).
- Depósito ampliado (más meses).
- Aval bancario (raro en mercado residencial).
La Ley 27.551 había obligado al propietario a aceptar al menos dos tipos de garantía a elección del inquilino. Con el nuevo régimen, esa imposición no existe en términos generales, salvo si el contrato lo pacta.
Errores frecuentes (de ambos lados)
Del inquilino:
- Firmar sin leer las cláusulas de ajuste. Saber si es IPC o ICL, mensual o trimestral, es la diferencia entre saber cuánto vas a pagar dentro de 6 meses y no saberlo.
- No documentar el estado del inmueble al ingresar. Tomá fotos, video y dejá actuación notarial si el inmueble está deteriorado.
- Pagar en negro y sin recibo. Si no hay constancia, no podés probar el cumplimiento ante un reclamo.
- No exigir factura por las comisiones inmobiliarias. Hay leyes provinciales que limitan o prohíben cobrar comisión al inquilino; en muchas provincias es ilegal y en otras está topeada.
Del propietario:
- No registrar el contrato ante ARCA cuando corresponde. El régimen de información de locaciones es obligatorio.
- No declarar el alquiler en Ganancias o Bienes Personales. El alquiler genera renta gravada.
- Pactar cláusulas abusivas que violen normas de orden público (renuncia anticipada a derechos del locatario, ajustes en violación de reglas mínimas, etc.).
- No previsionar IIBB ni Monotributo cuando los ingresos por alquiler superan ciertos topes.
El alquiler y los impuestos
Para el propietario, el alquiler tributa:
- Impuesto a las Ganancias (rentas de 1ª categoría si es inmueble urbano, o 3ª si es comercial).
- IVA (si el inmueble es comercial y no se aplica exención específica).
- Bienes Personales (sobre el valor fiscal del inmueble alquilado).
- Ingresos Brutos provincial (con alícuotas variables; muchas provincias exceptúan locaciones de vivienda).
- Régimen de información de ARCA: hay que registrar los contratos.
Si querés profundizar, mirá nuestras notas sobre Bienes Personales en Argentina 2026, Impuesto a las Ganancias para personas físicas 2026 e Ingresos Brutos para PyMES en Argentina.
Para el inquilino:
Si se trata de vivienda permanente, hay una deducción de hasta el 40% del alquiler pagado del Impuesto a las Ganancias, con tope (consultá los valores actualizados con tu contador, porque cambian anualmente).
Checklist antes de firmar un alquiler (inquilino)
- Verificar que el propietario sea el titular registral (pedir título o copia de escritura).
- Leer cláusula de ajuste: índice, periodicidad, fecha de aplicación.
- Verificar monto del depósito y condiciones de devolución.
- Confirmar quién paga expensas, impuestos municipales, ABL, servicios.
- Definir garantía: tipo, costos, requisitos.
- Documentar el estado del inmueble al ingresar (fotos, video, inventario firmado).
- Pedir copia firmada del contrato y, si corresponde, sellarlo en la provincia.
Checklist antes de alquilar tu inmueble (propietario)
- Definir destino y plazo realista del contrato.
- Elegir índice y periodicidad de ajuste alineados con tu objetivo.
- Pedir documentación al inquilino (recibos de sueldo, antecedentes, garantías).
- Inscribirte como locador ante ARCA (régimen de información si supera el tope).
- Contratar seguro de inmueble (alguno requerido por reglamento de copropiedad).
- Asesorarte sobre el impacto impositivo de la renta.
- Firmar contrato con asesoramiento legal, no solo plantillas genéricas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pactar el alquiler en dólares? Sí. Hoy es legal y crecientemente frecuente. Pero implica obligación de pago en dólares (o lo que diga el contrato sobre conversión).
¿Mi contrato firmado en 2022 me obliga a 3 años? Sí. Tu contrato se rige por la Ley 27.551 hasta su vencimiento natural. El nuevo régimen no te aplica retroactivamente.
¿Pueden cobrarme comisión inmobiliaria? Depende de la provincia. En CABA, la Ley 5859 prohíbe cobrar comisión al inquilino para alquileres de vivienda. En provincia de Buenos Aires hay regulaciones similares. En Mar del Plata específicamente, hay normativa local que conviene chequear antes de pagar.
¿Cómo rescindo antes de tiempo sin pagar penalidad? La forma más limpia es avisar con tres meses de anticipación una vez transcurrido el primer año del contrato, por medio fehaciente. Esa anticipación elimina la indemnización por rescisión anticipada en muchos casos. Leé bien las cláusulas específicas de tu contrato.
¿El propietario puede aumentar fuera de la fecha pactada? No. Los ajustes solo pueden aplicarse en la periodicidad y por el índice pactados. Cualquier aumento "informal" no es exigible.
¿Y si el inmueble se vende durante mi contrato? El contrato sigue vigente con el nuevo propietario. No te pueden desalojar ni cambiar las condiciones por la venta.
Cómo te ayudamos en RUA | LAREU
En el estudio asesoramos a propietarios e inquilinos en la redacción y revisión de contratos de locación, en la negociación de cláusulas de ajuste, en la rescisión anticipada y en los reclamos por incumplimiento. También acompañamos en los aspectos impositivos del alquiler (régimen de información, Bienes Personales, Ganancias).
Mirá también nuestros servicios de asesoramiento civil, familia y sucesiones y comercial y societario.
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Fuentes normativas: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 1187 a 1226; DNU 70/2023; Ley 27.742 (Ley Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos); Ley 27.551 (derogada en lo pertinente, vigente para contratos firmados antes del 29/12/2023). Información orientativa al 1° de enero de 2026; las regulaciones provinciales sobre comisiones inmobiliarias y registro de contratos pueden variar.