Lo que tenés que saber (resumen rápido)
- El Impuesto de Sellos es un tributo provincial (en la provincia de Buenos Aires lo administra ARBA) que grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso que se instrumentan por escrito.
- La palabra clave es instrumento: lo que se grava no es el negocio en sí, sino el documento firmado que lo refleja (un contrato, un boleto, una escritura).
- La base de cálculo suele ser el valor del contrato o la valuación fiscal del bien, el que sea mayor. Sobre esa base se aplica una alícuota que fija cada año la Ley Impositiva provincial.
- En las operaciones entre dos partes (por ejemplo, comprador y vendedor), el impuesto suele dividirse en partes iguales, salvo que se pacte otra cosa.
- Hay exenciones importantes, como la de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta cierto tope. Conviene chequearlas antes de firmar.
El problema: "¿qué es este impuesto que aparece recién en la escribanía?"
Pasa todo el tiempo. Cerrás la compra de un departamento, acordás el precio, y cuando llegás a la firma de la escritura aparece un costo más: el impuesto de sellos. A veces son montos importantes, y muchos compradores y vendedores no lo tenían en su presupuesto.
Lo mismo ocurre con contratos comerciales, transferencias de autos, contratos de locación o cesiones: la firma genera un impuesto que conviene conocer antes de sentarse a la mesa, no después.
El problema de fondo es que el impuesto de sellos es poco conocido por fuera del mundo notarial y contable, pero impacta en operaciones cotidianas de cualquier persona o empresa. Vamos a explicarlo en criollo.
Qué grava exactamente el impuesto de sellos
Acá hay una idea central que conviene entender: el impuesto de sellos no grava el negocio, grava el instrumento. Es decir, no paga "la compraventa" como hecho económico, sino el documento escrito que la formaliza.
En la provincia de Buenos Aires, el marco está en el Código Fiscal (Ley 10.397, texto ordenado y sus modificatorias) y las alícuotas se fijan cada año en la Ley Impositiva provincial. El tributo alcanza, en términos generales, a los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso (es decir, donde hay una contraprestación, no una donación) que se instrumentan en la Provincia.
Esto explica una particularidad: si un acuerdo se cierra de palabra y nunca se firma nada, técnicamente no hay instrumento gravado. Pero apenas existe un documento firmado que prueba la voluntad de las partes y el negocio, nace el impuesto. Por eso se lo llama un impuesto instrumental.
Qué actos suelen estar alcanzados
La lista es amplia, pero los casos más frecuentes que vemos en el estudio son:
- Compraventa de inmuebles (tanto el boleto como la escritura).
- Constitución de derechos reales (por ejemplo, una hipoteca).
- Transferencia de automotores.
- Contratos de locación (alquiler) de inmuebles, según el destino.
- Contratos comerciales entre empresas (provisión, distribución, cesiones, etc.).
- Cesiones de derechos y otros contratos onerosos instrumentados por escrito.
Cada tipo de acto puede tener una alícuota distinta y reglas propias. Por eso es tan importante mirar el caso concreto y no asumir un porcentaje único.
Sobre qué base se calcula
La base imponible es el monto sobre el cual se aplica la alícuota. La regla general en operaciones sobre inmuebles es tomar el valor del contrato o la valuación fiscal del bien (en algunos casos, el valor inmobiliario de referencia), el que resulte mayor.
¿Por qué "el mayor"? Para evitar que se declare un precio artificialmente bajo en el papel y así se pague menos impuesto. La Provincia se asegura un piso tomando la valuación fiscal cuando el precio declarado queda por debajo.
En otros contratos (comerciales, locaciones), la base suele ser el monto total del contrato por todo su plazo. En un alquiler, por ejemplo, no se toma un mes, sino la suma de todos los meses de duración pactada.
Cuánto se paga: las alícuotas
Acá necesitamos ser muy honestos con vos: las alícuotas cambian todos los años y dependen del tipo de acto. La Ley Impositiva provincial las actualiza en cada ejercicio, y existen además regímenes y topes que se modifican con frecuencia.
A modo orientativo, para que tengas una idea de magnitudes, en la provincia de Buenos Aires se manejan rangos como estos:
| Tipo de acto | Alícuota de referencia (orientativa) |
|---|---|
| Alícuota general de contratos | en torno al 1% |
| Compraventa / transferencia de inmuebles | en torno al 2% sobre la base mayor |
| Contratos de locación | desde exento hasta un porcentaje según destino |
| Transferencia de automotores | porcentaje específico según la jurisdicción |
Importante: estos valores son solo una referencia para dimensionar el costo. El número exacto que vas a pagar depende de la Ley Impositiva vigente al momento de firmar y del tipo preciso de operación. Antes de cerrar cualquier acto, verificá la alícuota actual con tu contador o escribano: no tomes estos porcentajes como definitivos.
¿Quién lo paga?
En los contratos entre dos partes —como una compraventa— el impuesto suele estar a cargo de ambas partes por igual: comprador y vendedor pagan, en principio, el 50% cada uno, salvo que en el contrato se pacte una distribución distinta.
Además, la ley establece una responsabilidad solidaria: todas las partes que firman el instrumento responden por el total del impuesto frente al fisco. Esto significa que ARBA puede reclamarle el total a cualquiera de los firmantes, más allá de cómo se hayan repartido el costo entre ellos. Por eso conviene dejar bien claro en el contrato quién paga qué.
Cuando interviene un escribano (por ejemplo, en una escritura), suele ser él quien retiene e ingresa el impuesto en el momento de la firma, actuando como agente de recaudación. En contratos privados (sin escribano), son las propias partes las que deben liquidarlo y pagarlo ante ARBA dentro del plazo legal.
Las exenciones: cuándo no se paga (o se paga menos)
Esta es la parte que más conviene conocer, porque puede ahorrarte dinero. La más relevante para las familias es la exención de la vivienda única, familiar y de ocupación permanente, que está exenta del impuesto hasta cierto tope de valuación que fija la Ley Impositiva.
¿Qué significa en la práctica? Que si comprás tu casa para vivir y su valor está por debajo de ese tope, podés no pagar sellos (o pagar solo sobre el excedente). Si supera el tope, en general se tributa sobre la diferencia. Como el tope se actualiza cada año, es clave verificar el valor vigente al momento de la operación.
Existen además otras exenciones según el tipo de acto y de sujeto (ciertas operaciones del Estado, algunos actos vinculados a la actividad agropecuaria o industrial, determinados contratos laborales, etc.). No todas aplican a todos los casos, así que conviene revisarlas puntualmente.
Si estás por comprar tu primera vivienda, te va a servir leer también nuestra nota sobre los riesgos del boleto de compraventa para el comprador, donde explicamos los recaudos antes de firmar.
Sellos en los contratos de alquiler
Un caso muy consultado es el del contrato de locación. Acá hay que combinar dos cosas: el tratamiento del impuesto de sellos provincial y las reglas generales de los alquileres, que cambiaron bastante en los últimos años.
En materia de sellos, la base es el monto total del contrato (la suma de todos los meses de su duración) y la alícuota depende del destino del inmueble (vivienda, comercio, etc.), con exenciones para ciertos casos de vivienda. El reparto del impuesto entre inquilino y propietario también suele ser por mitades, salvo acuerdo distinto.
Para entender el marco completo de los alquileres hoy —plazos, ajustes, moneda y derechos de cada parte— te recomendamos nuestra guía de alquileres 2026 tras el DNU 70.
Sellos en contratos entre empresas
Si tenés una PyME, el impuesto de sellos aparece cada vez que firmás contratos comerciales: provisión, distribución, locación de un local, cesiones, mutuos. Muchas empresas no lo presupuestan y se llevan una sorpresa.
Dos consejos prácticos. Primero, incluí el costo de sellos en el análisis del contrato antes de firmarlo, sobre todo en operaciones de monto alto o de larga duración. Segundo, revisá si hay exenciones o tratamientos especiales que apliquen a tu actividad: a veces un mismo negocio puede instrumentarse de una forma más eficiente fiscalmente, siempre dentro de la ley.
Si estás armando o reorganizando tu empresa, mirá también nuestra guía sobre cómo constituir una SAS en Argentina, donde el tema instrumental también juega.
Checklist antes de firmar cualquier contrato
- Preguntá por sellos antes de cerrar el precio. En operaciones grandes (inmuebles, autos), el impuesto puede ser un monto significativo que conviene presupuestar.
- Identificá la base imponible. ¿Es el precio o la valuación fiscal? Recordá que se toma el mayor.
- Revisá la alícuota vigente. Cambia todos los años; no asumas porcentajes de memoria.
- Definí en el contrato quién paga. Por defecto es mitad y mitad, pero podés pactarlo distinto. Tené presente la responsabilidad solidaria.
- Chequeá si aplica una exención. La de vivienda única puede ahorrarte el impuesto entero o gran parte.
- Respetá el plazo de pago. Pagar fuera de término genera intereses y multas de ARBA.
Una aclaración importante
El impuesto de sellos es provincial, así que las reglas, alícuotas y exenciones que describimos corresponden a la provincia de Buenos Aires. En la Ciudad de Buenos Aires y en otras provincias el tratamiento es distinto. Además, las alícuotas y los topes de exención se actualizan cada año por la Ley Impositiva.
Por eso, antes de firmar una operación concreta, verificá los valores vigentes con tu contador o escribano. En esta nota te explicamos cómo funciona el impuesto y qué mirar; el número final depende de tu caso particular y de la normativa del momento.
En resumen
El impuesto de sellos no debería ser una sorpresa de último momento. Es un tributo previsible que grava los contratos e instrumentos onerosos, se calcula sobre el valor del acto o la valuación fiscal (el mayor), y se reparte habitualmente entre las partes. Conociendo las exenciones —especialmente la de vivienda única— y planificando con tiempo, podés evitar pagar de más y llegar a la firma sin imprevistos.
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