Lo que tenés que saber (resumen rápido)
- El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles), que gravaba con el 1,5% la venta de propiedades compradas antes de 2018, fue derogado por la Ley 27.743 en 2024. Ya no se paga.
- Si compraste la propiedad antes del 1° de enero de 2018, hoy vender no genera impuesto nacional a la ganancia (para personas humanas que no hacen de esto una actividad habitual).
- Si la compraste desde el 1° de enero de 2018 en adelante, la venta paga el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (diferencia entre precio de venta y costo actualizado), salvo que sea tu casa-habitación, que está exenta.
- El COTI, el trámite que había que hacer ante ARCA antes de publicar la venta, fue eliminado por la Resolución General 5697/2025.
- Siguen vigentes el Impuesto de Sellos provincial y los costos de escrituración. Y el escribano sigue controlando el origen de los fondos por normativa antilavado.
El problema: vendés y no sabés cuánto le queda al fisco
Vender una propiedad ya es bastante estresante: tasación, inmobiliaria, reserva, boleto, escritura. A eso se suma una pregunta que casi ningún vendedor sabe responder con certeza: ¿cuánto voy a pagar de impuestos?
La confusión es entendible. En los últimos dos años cambió casi todo el esquema: se eliminó un impuesto nacional, se derogó un trámite obligatorio y quedó un sistema donde la respuesta depende, sobre todo, de una fecha: cuándo adquiriste el inmueble.
En esta guía te ordenamos el panorama completo para que llegues a la escritura sabiendo qué esperar.
La fecha clave: 1° de enero de 2018
La reforma tributaria de fines de 2017 (Ley 27.430) partió la historia en dos. Desde entonces, el tratamiento fiscal de la venta de un inmueble por parte de una persona humana depende de cuándo lo incorporaste a tu patrimonio:
| Situación | Impuesto nacional a la venta |
|---|---|
| Comprado antes del 1/1/2018 | Ninguno (el ITI que aplicaba fue derogado) |
| Comprado desde el 1/1/2018 | Impuesto cedular del 15% sobre la ganancia |
| Heredado o recibido por donación | Se mira la fecha de adquisición del causante o donante |
| Es tu casa-habitación | Exento, sin importar la fecha |
Vamos parte por parte.
Chau ITI: qué era y por qué ya no lo pagás
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era un impuesto nacional del 1,5% sobre el precio total de venta que pagaba el vendedor cuando la propiedad había sido adquirida antes de 2018. Se descontaba directamente en la escritura: el escribano actuaba como agente de retención.
La Ley 27.743 (el "paquete fiscal" sancionado en julio de 2024) lo derogó por completo. Esto significa que hoy, si vendés un departamento que compraste en 2010, por ejemplo, no pagás ni ITI ni Ganancias por esa venta (siempre que seas una persona humana y no te dediques habitualmente a comprar y vender inmuebles).
Para muchos vendedores esto representa un ahorro directo. En una venta de USD 100.000, el ITI se llevaba USD 1.500. Hoy ese costo desapareció.
El impuesto cedular del 15%: cuándo aplica y cómo se calcula
Si la propiedad que vendés fue adquirida desde el 1° de enero de 2018, la venta queda alcanzada por el impuesto cedular a la transferencia de inmuebles, creado por la Ley 27.430.
¿Qué significa "cedular"? Que es un impuesto que grava solo esa ganancia puntual, con una alícuota fija, separada del resto de tus ingresos. No se suma a tu sueldo ni a tu facturación para calcular Ganancias: tiene su propia "cédula".
La cuenta, en simple
El impuesto es el 15% sobre la ganancia real, no sobre el precio de venta:
Ganancia = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Gastos de la operación
Algunos puntos importantes de esa fórmula:
- El costo de adquisición se actualiza por inflación (índice IPC) desde la fecha de compra hasta la venta. En una economía con inflación alta, esto reduce mucho la ganancia gravada.
- Se pueden deducir gastos directamente vinculados: comisión inmobiliaria, honorarios, gastos de escrituración a tu cargo.
- Si hiciste mejoras documentadas (una ampliación, por ejemplo), también integran el costo.
Ejemplo práctico
Supongamos que compraste un departamento en 2020 y lo vendés en 2026:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | USD 90.000 |
| Costo de compra actualizado | USD 78.000 |
| Comisión inmobiliaria y gastos | USD 4.000 |
| Ganancia gravada | USD 8.000 |
| Impuesto cedular (15%) | USD 1.200 |
Ojo con un detalle operativo: a diferencia del viejo ITI, el escribano no te retiene este impuesto en la escritura. Sos vos quien debe declararlo y pagarlo mediante una declaración jurada ante ARCA al año siguiente de la venta. Es un error frecuente creer que "como en la escritura no me descontaron nada, no debo nada". Si te olvidás, la deuda aparece después, con intereses.
La exención estrella: tu casa-habitación
La ley exime del impuesto cedular a la venta de la casa-habitación del contribuyente. Es decir: si el inmueble que vendés es tu vivienda, donde efectivamente vivís, la venta no paga impuesto cedular aunque la hayas comprado después de 2018.
Algunas aclaraciones prácticas:
- La exención aplica a la vivienda que habitás de manera real y efectiva. Un departamento que tenés alquilado a un tercero no es casa-habitación, aunque sea el único inmueble a tu nombre.
- La situación se analiza caso por caso cuando hay matices (mudanzas recientes, uso mixto vivienda-oficina, cocheras o bauleras complementarias). Ante la duda, consultá antes de escriturar: es mucho más fácil planificar antes que discutir con el fisco después.
COTI: el trámite que ya no tenés que hacer
Hasta mayo de 2025, antes de publicar o negociar la venta de un inmueble por encima de cierto valor había que tramitar el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) en la web de ARCA. Sin ese código, el escribano no podía escriturar.
La Resolución General 5697/2025 de ARCA eliminó el COTI y también el régimen de información que obligaba a los escribanos a reportar las operaciones. Desde el 23 de mayo de 2025, vendés sin ese paso previo.
¿Significa que ya no hay ningún control? No. Los escribanos mantienen sus obligaciones de prevención de lavado de activos: van a seguir pidiéndote la justificación del origen de los fondos (al comprador) y documentación respaldatoria de la operación. Si los fondos no están declarados o no cierran con tu perfil fiscal, el problema sigue existiendo — solo que ahora se llama UIF y no COTI.
Los impuestos que sí o sí siguen: sellos y costos de escritura
Aunque el plano nacional se simplificó, las provincias siguen cobrando lo suyo:
- Impuesto de Sellos: grava la escritura traslativa de dominio (y en algunas jurisdicciones, también el boleto). La alícuota y las exenciones varían según la provincia; en general existe una exención o reducción para vivienda única hasta cierto monto, que cambia año a año. Escribimos en detalle sobre este tributo en nuestra guía de Impuesto de Sellos en Buenos Aires.
- Tasas y certificados: certificados de dominio e inhibición, certificados de deuda (ABL, aguas, expensas), honorarios de escribano. Convencionalmente muchos de estos costos se reparten entre comprador y vendedor según la costumbre local.
Además, antes de escriturar conviene revisar tu situación en Bienes Personales: la venta modifica tu patrimonio declarado y puede impactar en tu próxima declaración jurada. Te lo contamos en la guía de Bienes Personales 2026.
Casos especiales que conviene mirar con lupa
Heredaste y querés vender. Para saber si aplicás el régimen viejo (sin impuesto) o el cedular del 15%, se mira la fecha en que el causante adquirió el inmueble. Si tu padre compró la casa en 1995 y la heredaste en 2023, a los fines fiscales se considera adquirida antes de 2018: la venta no paga impuesto nacional. Si el causante la había comprado en 2019, la venta queda alcanzada por el cedular. Antes de vender necesitás tener la declaratoria de herederos e inscripción al día: te explicamos ese proceso en nuestra guía práctica de sucesiones.
Vendés con boleto y posesión. La fecha de "adquisición" fiscal puede definirse por el boleto de compraventa con entrega de posesión, no solo por la escritura. Esto puede cambiar de qué lado del 1/1/2018 caés. Si estás por comprar o vender con boleto, mirá también los riesgos del boleto de compraventa.
Vendés un inmueble que alquilabas. Además del análisis de la venta, cerrá bien el circuito fiscal del alquiler: rentas declaradas, facturación al día. Tenemos una guía específica sobre impuestos del propietario que alquila.
Vendés como empresa o con habitualidad. Todo lo anterior aplica a personas humanas que venden ocasionalmente. Si la venta la hace una sociedad, o si comprás y vendés con habitualidad (desarrollos, loteos, "flipping"), la operación tributa Impuesto a las Ganancias con otras reglas y alícuotas.
Checklist del vendedor antes de escriturar
- ¿Cuándo adquiriste el inmueble (escritura o boleto con posesión)? Antes o después del 1/1/2018.
- ¿Es tu casa-habitación? Si lo es, documentá ese carácter (domicilio fiscal, servicios a tu nombre).
- Si aplica el cedular: juntá escritura de compra, comprobantes de mejoras y gastos, para armar el costo actualizado.
- Verificá el Impuesto de Sellos de tu jurisdicción y las exenciones por vivienda única.
- Prepará la justificación patrimonial: que la venta y el destino de los fondos cierren con tus declaraciones juradas.
- Agendá la declaración jurada del cedular para el año siguiente (si corresponde): nadie te la va a retener automáticamente.
En resumen
Vender una propiedad en 2026 es fiscalmente más simple que hace unos años: sin ITI, sin COTI y con una exención amplia para la vivienda. Pero el impuesto cedular del 15% sigue muy vigente para inmuebles comprados desde 2018, y es un impuesto que nadie te descuenta: si no lo declarás, la contingencia queda latente.
La diferencia entre pagar lo justo y pagar de más (o llevarte una sorpresa de ARCA) suele estar en la planificación previa: definir bien la fecha de adquisición, armar el costo computable con toda la documentación y aprovechar las exenciones que correspondan.
En RUA | LAREU acompañamos la operación completa: análisis fiscal previo a la venta, cálculo del impuesto, presentación de declaraciones juradas y coordinación con el escribano. Conocé nuestro servicio de asesoramiento impositivo o consultanos por WhatsApp y analizamos tu caso antes de que firmes.
Este artículo es informativo y no reemplaza el asesoramiento profesional. Los montos, alícuotas y exenciones pueden variar según la jurisdicción y la situación particular de cada contribuyente.