Alquiler temporario de verano en Mar del Plata: contrato, seña, depósito y cómo no caer en una estafa

Lo que tenés que saber (resumen rápido)

Después del DNU 70/2023, el alquiler es sobre todo lo que las partes pacten: plazo, precio, moneda (pesos o dólares), depósito y condiciones. Para la locación temporal, si no se fija plazo, rigen los usos y costumbres del lugar (art. 1198 del Código Civil y Comercial).
La seña, salvo que se diga otra cosa, es confirmatoria: confirma el contrato y no te da derecho a arrepentirte. Solo si se pacta como penitencial, quien la dio puede arrepentirse perdiéndola, y quien la recibió, devolviéndola doble (art. 1059).
La mayoría de las estafas en la Costa se hacen por redes sociales, especialmente Facebook Marketplace, con fotos robadas y precios muy por debajo del mercado. La Defensoría del Pueblo de General Pueyrredon recomienda contratar con martilleros matriculados.
Antes de transferir un peso: verificá quién es el titular del inmueble, que la cuenta bancaria esté a nombre de esa persona o de la inmobiliaria, y firmá algo por escrito.
Si ya te estafaron: denuncia penal inmediata, aviso al banco receptor de la transferencia y reclamo ante la Defensoría del Pueblo o Defensa del Consumidor.

El problema: señás en septiembre, llegás en enero… y no hay departamento

Todos los años se repite la misma historia.

Una familia de Buenos Aires, Córdoba o Rosario busca departamento para la segunda quincena de enero en Mar del Plata. Encuentra en Facebook uno a dos cuadras de la playa, con vista al mar, a un precio muy conveniente. El "dueño" responde rápido, manda más fotos, pide una seña del 30% por transferencia para "bloquear las fechas" porque "hay otras tres familias interesadas".

La familia transfiere. El "dueño" deja de contestar. En enero, en la dirección hay otro edificio, u otro inquilino, o nadie sabe nada.

Según la Defensoría del Pueblo local, cada año a partir de diciembre crece la cantidad de turistas que se acercan por estafas en alquileres, y el canal más usado por los estafadores en los últimos años es Facebook Marketplace.

Pero no todos los conflictos son estafas. También están el propietario que cancela porque consiguió un precio mejor, el departamento que no se parece a las fotos, el depósito que no se devuelve o el inquilino que rompe algo y se va. Para todo eso, conviene saber qué dice la ley hoy.

Qué reglas se aplican hoy al alquiler temporario

El DNU 70/2023 cambió el régimen de alquileres

El Decreto 70/2023 derogó la Ley de Alquileres y modificó el Código Civil y Comercial. La lógica pasó a ser libertad de las partes:

Plazo (art. 1198): es el que las partes pacten. Si no lo pactan, en la locación temporal se aplican los usos y costumbres del lugar donde está el inmueble. En la práctica de la Costa: por semana, quincena o mes.
Precio y moneda (art. 1199): se puede fijar en pesos o en moneda extranjera, a elección de las partes. Si el contrato dice dólares, el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda.
Depósito en garantía (art. 1196): las partes fijan libremente el monto y la moneda.

Traducido: lo que firmes es lo que vale. Por eso el contrato escrito, aunque sea de una quincena, es la mejor protección para las dos partes.

¿Se aplica la Ley de Defensa del Consumidor?

Depende de quién alquila.

Si del otro lado hay una inmobiliaria o alguien que se dedica profesionalmente a alquilar departamentos (varias unidades, publicación permanente, actividad habitual), es razonable sostener que existe una relación de consumo, con todo lo que implica: información veraz, publicidad que obliga (lo que dicen las fotos y el aviso forma parte de la oferta) y trato digno.

Si es un particular que alquila ocasionalmente su propio departamento, la discusión es más abierta y suele regirse por el Código Civil y Comercial.

La seña: qué significa realmente "señar"

Es el punto que más conflictos genera, porque casi todo el mundo cree algo distinto de lo que dice la ley.

Regla general (art. 1059 del Código Civil y Comercial): la seña se interpreta como confirmatoria. Es decir, confirma que el contrato existe. No te da derecho a arrepentirte. Si después no cumplís, la otra parte puede reclamarte el cumplimiento o los daños.

Excepción: si las partes pactan expresamente la facultad de arrepentirse, la seña es penitencial. En ese caso:

Quién se arrepiente	Consecuencia
Quien entregó la seña (el inquilino)	La pierde
Quien recibió la seña (el propietario)	La devuelve doble

Además, si la seña es dinero y el alquiler se paga en dinero, se toma como parte del precio cuando el contrato se cumple (art. 1060).

Consejo práctico: que el recibo de la seña diga expresamente si es confirmatoria o penitencial, y qué pasa si alguno cancela. Evita el 90% de las peleas.

¿Y si el propietario cancela por otro motivo?

Si la seña era confirmatoria y el propietario simplemente decide no cumplir, está incumpliendo el contrato: el inquilino puede exigir la devolución de lo pagado y los daños (por ejemplo, la diferencia que tuvo que pagar por otro alojamiento similar). Guardar la prueba de lo que se pagó y de la búsqueda alternativa es clave.

¿Y si el inquilino cancela?

Depende de lo pactado. El Código prevé una regla general de resolución anticipada por el locatario (art. 1221), pero pensada para contratos más largos; su aplicación a una estadía de dos semanas es discutible. Lo mejor es pactar la política de cancelación por escrito: hasta qué fecha se devuelve la seña, en qué porcentaje, y qué pasa después.

Cómo no caer en una estafa: señales de alarma

Señal	Por qué es sospechosa
Precio muy por debajo del de la zona	Es el anzuelo más común
Apuro: "hay otras familias", "si no señás hoy lo perdés"	Busca que no verifiques
Solo contacto por WhatsApp o redes, nunca una llamada o videollamada desde el lugar	No puede mostrar el inmueble real
La cuenta para transferir está a nombre de otra persona	El titular no es el dueño ni la inmobiliaria
No acepta firmar nada ni da nombre completo y DNI	No quiere dejar rastro
Las fotos aparecen en otros avisos con otras direcciones	Fotos robadas
Se niega a que alguien de confianza vaya a ver el departamento	No existe o no es suyo

Qué verificar antes de pagar

Contratá con un martillero matriculado cuando sea posible. Según indicó la Defensoría del Pueblo local, el listado de martilleros habilitados puede consultarse en martillerosmdp.com.ar.
Si es un particular, pedí nombre completo, DNI y algún documento que vincule a esa persona con el inmueble (escritura, boleto, factura de servicios o expensas a su nombre). Si tenés dudas serias, un informe de dominio confirma quién es el titular.
Pedí una videollamada desde el departamento, recorriendo los ambientes y mostrando la vista desde la ventana.
Buscá la dirección exacta en un mapa con vista de calle: ¿coincide con las fotos?
Transferí solo a una cuenta a nombre del propietario o de la inmobiliaria. Nunca a un "primo", "encargado" o "socio".
Firmá un contrato o al menos un recibo con: datos de ambas partes, dirección y unidad, fechas de ingreso y egreso, precio total y moneda, monto de la seña y si es confirmatoria o penitencial, depósito y cuándo se devuelve, cantidad máxima de personas, qué incluye (ropa de cama, cochera, wifi) y política de cancelación.

Si sos propietario: cómo protegerte vos

El alquiler temporario también tiene riesgos para quien alquila su departamento.

Contrato escrito siempre, aunque sea por una semana. Con la libertad del DNU 70/2023, lo que no está escrito es difícil de probar.
Inventario con fotos al ingreso y al egreso, firmado por el inquilino.
Depósito en garantía con reglas claras: qué cubre, cuándo se devuelve y cómo se descuentan los daños.
Cantidad máxima de ocupantes y prohibición de subalquilar.
Reglamento del edificio: muchos consorcios de Mar del Plata tienen reglas específicas para alquiler temporario (identificación de huéspedes, uso de amenities). Entregale una copia al inquilino. Más información en nuestra guía de propiedad horizontal y expensas.
Impuestos: el alquiler temporario no tiene el mismo tratamiento que el alquiler de vivienda permanente. Lo explicamos en alquiler de inmuebles: impuestos del propietario.
Que no te usen de pantalla: los estafadores copian fotos de avisos reales. Si ves tu departamento publicado por otro, denuncialo en la plataforma y hacé una exposición o denuncia.

Ejemplo práctico

Carolina reserva en septiembre un departamento en Playa Grande del 15 al 31 de enero. Paga el 30% de seña por transferencia a una inmobiliaria matriculada. El recibo dice "seña confirmatoria" y no dice nada sobre cancelaciones.

En noviembre, Carolina pierde el trabajo y quiere cancelar.

Como la seña es confirmatoria y no se pactó derecho de arrepentimiento, Carolina no tiene un derecho automático a recuperarla. Lo razonable es negociar: muchas inmobiliarias aceptan reubicar la seña si consiguen otro inquilino.

Otro escenario: en diciembre, la inmobiliaria le avisa a Carolina que "el dueño decidió alquilarlo por mes completo" y le ofrece devolverle la seña simple.

La inmobiliaria (y el propietario) están incumpliendo. Carolina puede exigir el cumplimiento o la resolución con devolución de lo pagado más los daños, incluida la diferencia si termina pagando más por otro departamento equivalente. Si la inmobiliaria actúa profesionalmente, puede además invocar la Ley de Defensa del Consumidor.

Ejemplo ilustrativo. Cada caso requiere análisis particular.

Si ya te estafaron: qué hacer, en este orden

No borres nada. Capturas del aviso, del perfil, de los chats, del comprobante de transferencia, del CBU/CVU y del nombre del titular de la cuenta.
Avisá de inmediato a tu banco y pedí que informen al banco o billetera receptora de la transferencia. Cuanto antes, más chances de que la cuenta sea bloqueada.
Hacé la denuncia penal por estafa (art. 172 del Código Penal), en una comisaría, fiscalía o por los canales online habilitados en tu provincia.
Denunciá el perfil y el aviso en la plataforma.
Presentá tu caso ante la Defensoría del Pueblo de General Pueyrredon o ante Defensa del Consumidor, sobre todo si intervino una inmobiliaria o una plataforma.
Consultá con un abogado si hay un responsable identificable: a veces es posible reclamar civilmente la devolución y los daños.

Sobre la responsabilidad de los bancos en fraudes, ver nuestra guía de estafas virtuales y responsabilidad del banco.

Checklist rápido para el inquilino

El precio es razonable para la zona y la fecha.
Sé el nombre completo y el DNI de quien alquila (o la matrícula del martillero).
Vi el departamento por videollamada o lo vio alguien de confianza.
La cuenta para transferir está a nombre del propietario o de la inmobiliaria.
Tengo un recibo o contrato con fechas, precio, moneda, seña y cancelación.
Sé cuánto es el depósito y cuándo me lo devuelven.
Guardé capturas del aviso original.

En resumen

El alquiler temporario es hoy un contrato muy libre: casi todo depende de lo que pactes. Eso es bueno si lo ponés por escrito y peligroso si confiás en una conversación de WhatsApp.

Para el inquilino, la regla de oro es verificar antes de transferir. Para el propietario, documentar todo, del inventario al depósito.

En RUA | LAREU, desde Mar del Plata, redactamos y revisamos contratos de alquiler temporario, asesoramos a propietarios e inquilinos en conflictos por señas y depósitos, y acompañamos denuncias y reclamos por estafas. Consultanos por WhatsApp.

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Este artículo tiene fines informativos y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Fuentes: Código Civil y Comercial (arts. 1059, 1060, 1196, 1198, 1199 y 1221, según DNU 70/2023); Código Penal, art. 172; declaraciones de la Defensoría del Pueblo de General Pueyrredon (enero de 2026). Información relevada a septiembre de 2026.