Lo que tenés que saber (resumen rápido)
- Nunca podés desalojar por mano propia: cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las pertenencias del inquilino puede configurar delitos penales y reclamos de daños en tu contra, aunque la deuda sea real.
- Para resolver el contrato por falta de pago se exige, como regla, mora en el pago de dos períodos consecutivos de alquiler y una intimación fehaciente previa al inquilino para que pague en un plazo no menor a 10 días corridos (art. 1222 del Código Civil y Comercial).
- Vencido el contrato o resuelto por incumplimiento, si el inquilino no restituye el inmueble se inicia el juicio de desalojo. En la práctica, un desalojo judicial demora hoy entre un año y un año y medio, según la jurisdicción y el caso.
- En 2026 hay un proyecto de ley en debate ("desalojo express") que buscaría acortar drásticamente los plazos — pero todavía no es ley: no tomes decisiones asumiendo reglas que aún no rigen.
- La mejor defensa es preventiva: contrato bien redactado, garantías sólidas y reacción temprana ante el primer incumplimiento. Cada mes que esperás para actuar es un mes más de proceso.
El problema: la propiedad es tuya, pero no podés entrar
Es una consulta que recibimos con angustia genuina: "hace cuatro meses que no me paga y encima me dice que no se va, ¿cómo puede ser que yo no pueda disponer de mi propio departamento?". La respuesta corta es que el derecho protege la posesión pacífica —incluso la del inquilino incumplidor— y canaliza la recuperación del inmueble por vía judicial.
Esto tiene una lógica (evitar la violencia privada), pero también un costo real para el propietario: tiempo, honorarios y alquileres que se acumulan impagos. Por eso esta guía tiene dos ejes: cómo funciona el proceso cuando el conflicto ya existe, y qué hacer antes para que nunca llegues a necesitarlo.
Lo primero: qué NO hacer jamás
Aunque la razón esté de tu lado, la mano propia te convierte de acreedor en denunciado:
- No cambies la cerradura ni impidas el ingreso del inquilino: puede configurar el delito de violación de domicilio o turbación de la posesión.
- No cortes la luz, el gas ni el agua para "apurarlo": es una vía de hecho que los jueces sancionan y que puede generarte responsabilidad por daños.
- No entres al inmueble sin autorización, aunque tengas llaves.
- No retengas ni saques sus pertenencias.
Todo lo que ganás con la vía judicial lo podés perder con una vía de hecho. La paciencia procesal, acá, es estrategia.
Cuándo procede el desalojo: las causales típicas
El desalojo procede cuando quien ocupa el inmueble tiene obligación exigible de restituirlo. Los escenarios más comunes:
1. Falta de pago
Es la causal estrella. Para resolver el contrato por esta vía, el Código Civil y Comercial exige dos condiciones:
- Mora en dos períodos consecutivos de alquiler (la regla legal de base; el contrato puede regular la cuestión).
- Intimación fehaciente previa: antes de demandar, debés intimar al inquilino —por carta documento— al pago de lo adeudado, otorgándole un plazo no menor a 10 días corridos e indicando el lugar de pago (art. 1222 CCyC). Sin esta intimación, la demanda puede rechazarse.
Si el inquilino paga en ese plazo, el contrato sigue. Si no paga, queda habilitada la resolución del contrato y el reclamo de restitución del inmueble.
2. Vencimiento del contrato
Terminado el plazo contractual, el inquilino debe devolver el inmueble. Si no lo hace, no necesitás intimación de pago (no hay deuda que purgar): corresponde exigir la restitución y, ante la negativa, demandar el desalojo. Un detalle práctico: documentá el vencimiento y la negativa (carta documento requiriendo la entrega) para dejar la mora en la restitución bien configurada.
3. Otras causales
Uso distinto al pactado (por ejemplo, montó un comercio en una vivienda), subalquiler prohibido, daños graves al inmueble, o la intrusión lisa y llana (alguien ocupó el inmueble sin ningún título). Cada supuesto tiene sus matices probatorios y, en el caso de la usurpación, puede habilitar además la vía penal.
El juicio de desalojo, paso a paso
El proceso varía según la provincia (cada código procesal tiene sus reglas), pero el esquema general es este:
| Etapa | Qué pasa | Tiempo estimado |
|---|---|---|
| Intimaciones previas | Carta documento de intimación de pago (si la causal lo exige) y requerimiento de restitución | 2 a 4 semanas |
| Mediación previa | En muchas jurisdicciones (como Provincia de Buenos Aires y CABA) hay instancias de mediación prejudicial obligatoria antes de demandar | 1 a 2 meses |
| Demanda y traslado | Se presenta la demanda; en varios supuestos (falta de pago, vencimiento) tramita por proceso abreviado, con plazos cortos para contestar | Depende del juzgado |
| Prueba y sentencia | En los desalojos las defensas posibles del inquilino son limitadas; la prueba central es el contrato y la mora | Varios meses |
| Lanzamiento | Si el inquilino no se va tras la sentencia, se ejecuta con oficial de justicia y, de ser necesario, auxilio de la fuerza pública | Semanas a meses adicionales |
La realidad de los tiempos: aunque el trámite es formalmente ágil (muchos códigos lo canalizan por procesos sumarísimos o abreviados), la congestión judicial hace que un desalojo demore, en la práctica, entre un año y un año y medio de punta a punta. Por eso la reacción temprana es decisiva: quien intima al segundo mes de mora recupera el inmueble mucho antes que quien "espera a ver si se acomoda".
Herramientas para acelerar
- Desocupación anticipada: en ciertos casos puede solicitarse la entrega del inmueble como medida anticipada, bajo caución, cuando el derecho del actor es verosímil (depende de la regulación procesal local y del criterio del juzgado).
- Cláusulas contractuales bien redactadas: domicilios constituidos (incluso electrónicos), regulación clara de la mora y de la restitución. Un buen contrato acorta el juicio.
- Reclamo de la deuda: el desalojo persigue la restitución del inmueble; los alquileres impagos y los daños se reclaman en el mismo proceso o por cuerda separada, según la jurisdicción. Tené presente los plazos de prescripción de deudas.
El proyecto de "desalojo express": qué es y qué no es
Durante 2026 tomó estado público un proyecto de ley que propone acelerar drásticamente los desalojos: entre otros puntos, reduciría la intimación de pago a un plazo de días corridos mucho menor y unificaría el trámite de todos los desalojos (falta de pago, vencimiento, intrusión) bajo el formato de juicio sumarísimo, con la expectativa de procesos resueltos en unos seis meses.
Dos aclaraciones importantes:
- Es un proyecto, no una ley vigente. Hasta que no se sancione y promulgue, siguen rigiendo las reglas actuales (intimación mínima de 10 días del art. 1222 CCyC incluida).
- Si se aprueba, habrá que analizar su alcance y su aplicación a contratos en curso. Cuando haya novedades, lo vamos a cubrir en el blog.
Mientras tanto, planificá con las reglas de hoy. Para el marco general de los contratos tras el DNU 70/2023 —plazos, moneda, ajustes—, te recomendamos nuestra guía de alquileres 2026.
Cuánto cuesta un desalojo (y quién lo paga)
Es la otra pregunta inevitable. Un desalojo judicial tiene tres tipos de costos:
- Tasa de justicia y gastos del proceso, que varían según la jurisdicción y el valor del juicio.
- Honorarios profesionales del abogado, regulados según las leyes arancelarias locales.
- El costo silencioso: los meses de alquiler que no cobrás mientras dura el proceso, más eventuales daños al inmueble.
La buena noticia: como regla, las costas del juicio se imponen al vencido. Si ganás el desalojo, el inquilino (y su garante, según el alcance de la garantía) cargan con los gastos y honorarios, que se suman a la deuda de alquileres. La mala noticia: cobrar esa condena depende de la solvencia del condenado — otra razón por la cual la calidad de la garantía que aceptaste al firmar el contrato define, años después, si el juicio termina en cobro real o en sentencia de papel.
También existe la salida negociada: muchos conflictos se cierran en la mediación con un acuerdo de entrega voluntaria con fecha cierta, a veces resignando parte de la deuda a cambio de recuperar el inmueble rápido. Bien negociado, suele ser el mejor negocio para el propietario.
Prevención: el desalojo que nunca ocurre es el mejor
La enorme mayoría de los desalojos que llegan al estudio eran evitables en la etapa contractual. Checklist del propietario precavido:
- Garantías reales y verificadas: garantía propietaria chequeada en el registro, seguro de caución o garantía de fianza de empresas serias. La garantía es lo que cobra cuando el inquilino no paga.
- Contrato profesionalmente redactado, con cláusulas de mora, domicilios y restitución claras (y registrado, que además tiene beneficios fiscales para el propietario).
- Documentá los pagos: recibos o transferencias identificables. Los pagos "en mano sin recibo" son pleitos futuros.
- Reaccioná al primer mes impago: un llamado, luego una intimación. La mora tolerada se consolida.
- Inventario y estado del inmueble al inicio (fotos, acta), para poder reclamar daños a la salida.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a un inquilino con hijos menores? La existencia de menores no impide el desalojo, aunque en la etapa de lanzamiento los jueces suelen dar intervención a organismos de protección y ello puede incidir en los tiempos de ejecución.
El contrato venció pero le seguí cobrando el alquiler, ¿se renovó solo? La continuidad en el uso con pago de alquiler genera efectos legales sobre la vigencia del vínculo que dependen de cómo se dio la situación. Es un escenario delicado: consultá antes de recibir el próximo pago.
¿Puedo reclamar los alquileres que no me pagó? Sí: la deuda de alquileres, intereses y los daños al inmueble se reclaman judicialmente, y responde también el garante según el alcance de la garantía.
¿Qué pasa si el que ocupa mi propiedad nunca tuvo contrato? Es un supuesto de ocupación sin título. Según el caso, procede el desalojo por intrusión y puede corresponder la denuncia penal por usurpación. La estrategia depende de cómo se produjo la ocupación.
¿Tenés un inquilino que no paga o no devuelve el inmueble?
El tiempo juega en contra del propietario que espera. En RUA | LAREU manejamos la recuperación de inmuebles de punta a punta: intimaciones, mediación, juicio de desalojo y ejecución de la deuda contra inquilino y garantes, desde el área de derecho civil. Y si estás por firmar un contrato nuevo, lo blindamos antes de que empiece el problema.
Contanos tu situación: consultanos por WhatsApp.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Los plazos procesales varían según la jurisdicción y el caso concreto: consultá siempre con un profesional antes de actuar.