Alquilar un local comercial: las cláusulas que tenés que revisar antes de firmar

Lo que tenés que saber (resumen rápido)

Desde el DNU 70/2023, las locaciones se rigen por el Código Civil y Comercial con amplia libertad contractual: plazo, moneda y actualización se pactan libremente entre las partes.
Si el contrato no fija plazo, el Código prevé un plazo supletorio: tres años para destinos distintos de la vivienda. El plazo máximo para locaciones con destino comercial es de 50 años (art. 1197 CCyC).
La resolución anticipada por parte del locatario está prevista en el artículo 1221 CCyC: puede resolver en cualquier momento pagando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro hasta la fecha de finalización pactada.
El destino y la habilitación municipal son el punto que más conflictos genera: firmar sin verificar si el rubro es habilitable en esa zona puede dejarte pagando un local que no podés usar.
Las obligaciones del fiador cesan al vencimiento del plazo del contrato, salvo que preste su consentimiento expreso para la continuación (art. 1225 CCyC). Ojo con las cláusulas que intentan extenderlas automáticamente.

El problema: el contrato es más importante que el precio

Cuando uno busca un local, la conversación gira casi toda alrededor del alquiler mensual. Cuánto sale, cuánto ajusta, cuánto de depósito. Y está bien: es la variable más visible.

Pero el precio es solo una de las decenas de decisiones que ese contrato toma por vos durante los próximos años. Qué pasa si el negocio no arranca. Si podés poner el cartel que necesitás. Si podés hacer la obra que el rubro requiere. Si podés transferir el fondo de comercio con el contrato incluido. Quién paga el impuesto inmobiliario y las expensas extraordinarias. Qué pasa el día que vence y querés seguir.

En un alquiler de vivienda hay un piso legal de protección para el inquilino. En uno comercial, la ley presume que las dos partes son actores económicos que negocian de igual a igual: lo que firmás, vale. Por eso leerlo antes importa tanto más.

El marco actual: libertad contractual

El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551 y modificó varios artículos del Código Civil y Comercial en materia de locaciones. El resultado, para el alquiler comercial, es un régimen de amplia autonomía de la voluntad.

Esto significa, en la práctica:

El plazo se pacta libremente. Ya no rige un plazo mínimo legal imperativo. Si el contrato guarda silencio, se aplica el plazo supletorio: tres años para destinos distintos de vivienda.
La moneda se pacta libremente, incluida la moneda extranjera, y en ese caso el locatario debe cumplir en la moneda pactada.
El índice y la periodicidad de actualización se pactan libremente. No hay un índice obligatorio.

Si venís del régimen anterior o querés entender el cambio en general, lo desarrollamos en alquileres en Argentina: guía 2026 y DNU 70.

La contracara de esta libertad es evidente: la protección la tenés que negociar vos, cláusula por cláusula.

Las cláusulas que tenés que revisar

1. Plazo: ni muy corto ni muy largo

El plazo tiene que estar alineado con tu plan de negocio y tu inversión. Si vas a hacer una obra importante o pagar una llave, un contrato a dos años te deja expuesto a que, cuando el negocio funcione, te pidan el local o te dupliquen el alquiler.

Qué negociar:

Un plazo que te permita amortizar la inversión inicial.
Una opción de prórroga a favor del locatario, con condiciones de precio ya definidas o con un mecanismo objetivo de determinación. Sin eso, "renovar" es empezar de cero.
Un plazo de preaviso razonable para comunicar si se ejerce la prórroga.

Alerta: cláusulas que otorgan al locador la facultad de rescindir anticipadamente sin causa y sin indemnización. Si existe esa cláusula, tu inversión queda a merced de la otra parte.

2. Precio, actualización y moneda

Los tres puntos a definir con precisión quirúrgica:

Índice o mecanismo de ajuste: cuál exactamente, quién lo publica, qué pasa si deja de publicarse (esta última previsión falta en casi todos los contratos y es la que genera conflictos).
Periodicidad: mensual, trimestral, semestral, anual.
Moneda de pago y, si es moneda extranjera, cómo se cancela y con qué cotización.

Recomendación práctica: pedí que el contrato incluya un ejemplo numérico del primer ajuste. Si las dos partes entienden lo mismo al firmar, se evitan discusiones después.

3. Destino y habilitación: la cláusula que más plata cuesta

Este es el punto donde más gente se lastima, y el más fácil de prevenir.

El contrato define un destino para el inmueble. Pero que el contrato diga "destino comercial - rubro gastronómico" no significa que el municipio vaya a habilitarte ese rubro en esa dirección.

Antes de firmar, verificá:

Que la zonificación municipal permita tu actividad en ese domicilio.
Que el inmueble tenga los requisitos edilicios que la habilitación exige (salidas, sanitarios, ventilación, accesibilidad, instalación eléctrica, prevención de incendios).
Si hay restricciones del reglamento de propiedad horizontal cuando el local está en un edificio: muchos reglamentos prohíben rubros específicos. Sobre esto escribimos en propiedad horizontal: expensas, asambleas y derechos del consorcista.
Que el propietario tenga la documentación en regla: planos aprobados, final de obra, libre deuda de tasas.

Cláusula a negociar: una condición resolutoria que te permita dejar sin efecto el contrato, con devolución del depósito y sin indemnización, si dentro de un plazo determinado no obtenés la habilitación por causas no imputables a vos.

4. Estado del inmueble y mejoras

El Código distingue entre las mejoras necesarias —las que hacen a la conservación del inmueble, que en principio son a cargo del locador— y las mejoras útiles o suntuarias que el locatario quiera hacer.

Como regla, el locatario puede realizar mejoras salvo que estén prohibidas, y no puede alterar la estructura o la sustancia del inmueble.

Qué dejar por escrito:

Un acta de estado al inicio, con fotos fechadas. Este documento vale oro al momento de restituir.
Qué obras vas a hacer y con qué autorización previa.
Quién paga cada tipo de mejora.
Qué pasa al finalizar el contrato: ¿retirás las instalaciones? ¿Quedan para el propietario? ¿Te compensan? ¿Tenés que devolver el local al estado original?

Esa última pregunta es la que aparece siempre al final y casi nunca al principio. Si invertiste en instalaciones fijas y el contrato dice "restituir en el estado en que se recibió", te puede tocar pagar la demolición de tu propia obra.

5. Cesión, sublocación y transferencia del fondo de comercio

Para un negocio, esta cláusula es estratégica. Si mañana querés vender el fondo de comercio, el comprador va a querer continuar en el mismo local. Si el contrato prohíbe ceder, tu negocio pierde buena parte de su valor de reventa.

En el régimen del Código, la prohibición de ceder importa la prohibición de sublocar, y a la inversa.

Qué negociar: que la cesión esté permitida con conformidad del locador, y que esa conformidad no pueda ser negada sin causa razonable. Sin esa última frase, la autorización queda a discreción total del propietario.

Si tu proyecto contempla crecer o incorporar socios, conviene además pensar la estructura societaria desde el arranque: lo tratamos en cómo constituir una SAS en Argentina.

6. Impuestos, expensas y servicios

En la locación comercial es habitual —y válido— que se pacte que el locatario asuma tributos y expensas que, por defecto, no le corresponderían. Precisamente por eso hay que leer la cláusula con atención.

Definí expresamente quién paga:

Impuesto inmobiliario y tasa municipal.
Expensas ordinarias y, sobre todo, expensas extraordinarias (las que corresponden a obras y mejoras del edificio, que pueden ser montos muy significativos).
Servicios: luz, gas, agua, internet.
Seguros: incendio, responsabilidad civil, integral de comercio.
El impuesto de sellos sobre el contrato, que es provincial y suele repartirse entre las partes. Lo explicamos en impuesto de sellos: qué contratos pagan.

7. Garantías y fiadores

Las garantías comerciales suelen ser más exigentes que las de vivienda: garantía propietaria, fianza personal, seguro de caución, depósito ampliado, pagarés.

Punto clave que casi nadie mira: el artículo 1225 del Código Civil y Comercial establece que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo del contrato, excepto que haya prestado consentimiento expreso para la continuación. Y la ley considera nula toda disposición anticipada que extienda la fianza más allá de eso.

Si sos el fiador de un local, esto te protege. Si sos el locatario y tu fiador es un familiar, conviene que lo sepa: al vencimiento tendrá que ratificar expresamente si el contrato continúa.

8. Resolución anticipada: cuánto te cuesta irte

Es la cláusula que ojalá nunca uses y que, si el negocio no funciona, define tu pérdida.

El artículo 1221 del CCyC, en su redacción vigente, prevé que el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento, abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada.

Dos consecuencias prácticas:

A mayor plazo restante, mayor costo de salida. Un contrato largo te da estabilidad, pero encarece la salida anticipada.
Revisá si el contrato agrava ese régimen con penalidades adicionales, pérdida del depósito o cláusulas de "alquileres caídos". Ahí es donde conviene negociar.

Recomendación: notificá siempre de manera fehaciente (carta documento) y guardá la constancia. La fecha de notificación es la que define el cálculo.

9. Falta de pago y desalojo

El Código prevé que la falta de pago del alquiler por dos períodos consecutivos habilita al locador a resolver el contrato. Y, tratándose de inmuebles, exige una intimación previa al locatario para que pague, otorgándole un plazo que no puede ser menor a diez días corridos desde la recepción.

Ese requisito es una garantía procesal concreta. Un contrato que pretenda eliminarlo o acortarlo debería encender una alarma.

Del lado del propietario, el proceso y los plazos los desarrollamos en desalojo del inquilino: proceso y plazos.

10. Restitución y llaves

Definí con precisión cómo termina la relación:

Fecha y modalidad de entrega de llaves.
Estado en que debe restituirse el inmueble.
Qué pasa con las instalaciones incorporadas.
Plazo y condiciones de devolución del depósito, y qué se puede descontar.
Consecuencias de la ocupación posterior al vencimiento.

Sacá fotos el día que entregás, igual que el día que entraste.

Checklist antes de firmar

Verifiqué que el rubro es habilitable en ese domicilio.
Confirmé quién es el titular registral del inmueble y que quien firma tiene facultades.
Revisé el reglamento de propiedad horizontal, si corresponde.
El plazo alcanza para amortizar mi inversión.
Hay opción de prórroga con precio o mecanismo definido.
El índice y la periodicidad de ajuste están claros, con ejemplo numérico.
Está permitida la cesión, con conformidad que no pueda negarse sin causa.
Está definido quién paga impuestos, expensas ordinarias y extraordinarias.
Sé exactamente cuánto me cuesta rescindir anticipadamente.
Hay acta de estado con fotos fechadas.
Está previsto el destino de las mejoras al finalizar.
Calculé el impuesto de sellos y quién lo paga.

En resumen

Un contrato de alquiler comercial no es un formulario: es la estructura sobre la que vas a montar tu negocio durante años. Bajo el régimen actual, la ley te da libertad para pactar casi todo, y esa libertad juega a favor de quien negocia con información.

La regla práctica es simple: el momento de discutir las cláusulas es antes de firmar, cuando todavía tenés poder de negociación. Después, cada punto que quedó mal escrito se convierte en un conflicto con costo.

En RUA | LAREU revisamos y redactamos contratos de locación comercial, verificamos la situación del inmueble y la viabilidad de la habilitación, y acompañamos tanto a propietarios como a locatarios en la negociación y en los conflictos que puedan surgir.

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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto. El régimen de locaciones ha tenido modificaciones normativas recientes y existen requisitos municipales y provinciales que varían según la jurisdicción: consultá con un profesional antes de firmar.